2024.07.01用途地域とは？松原の土地探しで知っておきたいエリアについて
■そもそも用途地域とは？
用途地域とは計画的な市街地を形成するために、用途（つかいみち）に応じて13の地域に分けられた、地域の住環境を整えるために必要なエリア分けのことです。建てられる建物等の種類や大きさなどが制限されているので、結果として地域ごとに住み心地や暮らしが異なります。例えば、住宅地域には工場を建ててはいけないなどの制限です。
どんな用途地域がある？
用途地域とは大きく分けて3タイプになり、住居系、商業系、工業系合わせて13の地域の総称であり、用途地域という名称の地域があるわけではありません。
- 住居系…13地域あるうち8地域が［住居系］になります。この8地域のどれかに指定された区域には基本的に大きな工業や商業施設は建てられません。住環境が優先されている地域となっており、2018年4月に新しく導入された［田園住居地域］もここに含まれます。
- 商業系…2地域が［商業系］になります。市街地の中心部や主要駅周辺などに指定され、オフィスビルや、買い物や遊びなどに使える商業施設などが立ち並ぶ地域になります。
- 工業系…3地域が［工業系］になります。主に工場の利便性を高める地域になります。
■それぞれの用途地域について
住居系の8地域の特徴について
①第一種低層住居専用地域
低層住宅の良好な環境を守るための地域。絶対高さ制限（10ｍもしくは12ｍ）があるため、マンションなども建てられるが3階建てくらいまでになります。店舗は床面積の合計が50㎡以下であれば可能ですが、この規模では一般的なコンビニは建てることができません。一戸建て住宅のほか賃貸住宅や低層マンション、小中学校が建てられます。主に、庭や駐車場がとれるゆったりとした敷地の戸建エリアの街並み、閑静な住宅街となります。
【こんな人にオススメです】
閑静な住宅街なので、都会の喧騒から離れてゆったり生活を送りたい人。駅からは少し離れることが多いため、車を利用する人。広い庭や駐車場を持ちたい人など。
②第二種低層住居専用地域
低層住宅の良好な環境を守るための地域。 高さの制限は第一種低層住居専用地域と同様になりますが、床面積が150㎡以内で2階建以下の店舗、飲食店、コンビニなどが建てられるので 、生活面では少し便利になります。第一種低層住居専用地域で建築可能な建物はそのまま建築できます。主に、第一種低層住居専用地域に加えて、日常のちょっとした買い物が便利な住宅街となります。
【こんな人にオススメです】
コンビニなど小さなお店がありつつも、景観としては第一種低層住居専用地域と同様のため、閑静な住環境に加え、利便性も求めている人など。
③第一種中高層住居専用地域
中高層住宅の良好な環境を守るための地域。建物の高さ制限はありません。低層住居専用地域に建てることのできる用途に加えて、病院や図書館、幼稚園～大学などの教育施設、神社やお寺などが建てられます。業種により2階以下で床面積500㎡以下の店舗や飲食店、スーパーなども建てられます。日常の買い物がしやすい商業施設は充実しますが、住居専用地域となるためオフィスビルは建てられません。容積率などの制限は緩くなりますので、主にマンションを中心とした中高層住宅地に、集合住宅、2階・3階建ての戸建、店舗が混在し、便利な活気のある住宅地となります。
【こんな人にオススメです】
高さ制限がないため、3階建て以上の建物が建てられるので、分譲マンションの戸数も増えます。オフィスビルは建てられないため、ある程度静かな環境でありつつ分譲マンションの購入を考えている人や、大きな商業施設はないけれど、買い物などの利便性を求める人。
④第二種中高層住居専用地域
主として中高層住宅の良好な環境を守るための地域。建物の種類は第一種中高層住居専用地域で可能な建物に加え、2階以下で1,500㎡までの飲食店や各種店舗、事務所などの施設が建てられます。ある程度の快適な住環境を維持しつつ、利便性が高い施設が建てられる地域で、事務所も建てられるので職と住が近くなります。
【こんな人にオススメです】
中規模の商業施設があって買い物にも便利なため、生活の利便性を求めてる人に向いています。
⑤第一種住居地域
住居の環境を守るための地域。住宅以外は上記の第一種・第二種中高層住居専用地域で可能な建物に加えて、3,000㎡までの店舗や事務所、ホテルが建てられます。ボウリング場、ゴルフ練習場、バッティング練習場などスポーツ施設も建てられます。また、作業場の床面積が50㎡以下の工場なども建てられますが、基本的には住居全体の地域なので、麻雀屋、パチンコ屋、カラオケボックス等の建築が原則として禁止されています。指定面積が最も広いため、大規模なマンションや店舗事務所などが建てられます。
【こんな人にオススメです】
前述の用途地域に比べて商業施設が建ち並ぶため、地域がにぎやかになります。商業施設周辺は
比較的駅に近い場合が多く、夜道も明るいので一人暮らしの方や、閑静な住宅街より生活の利便性を求めてる人に向いてます。
⑥第二種住居地域
主として、住居の環境を保護するための地域。 第一種住居地域で可能な建物に加えて、大規模な店舗、事務所、ホテルなども建てられます。また床面積が10,000㎡以下ならパチンコ店やカラオケボックスなども建てられます。住居の環境を保護するために定める地域なので、周辺の環境により配慮して計画する必要があります。
【こんな人にオススメです】
第一種住居地域と比べると一層にぎやかになります。遊べるところも増えるので、近くに利便性を求める人に向いています・
⑦準住居地域
道路の沿道において、自動車関連施設などの立地と、これと調和した住居の環境を保護するための地域。 国道や幹線道路沿いが指定されることが多く、第二種住居地域で可能な建物に加えて、3階以上または床面積が300㎡より大きな自動車車庫、作業場の床面積150㎡以下の自動車修理工場、客席部分が200㎡未満の小さな劇場や映画館などが建てられます。住居系用途地域の中では、最も許容範囲が広い地域になります。
【こんな人にオススメです】
国道や幹線道路が近くにあるので、普段から車で移動する人に向いています。比較的分譲マンションが多くなる地域のため、一戸建てよりもマンションを選びたい人にも向いています。
⑧田園住居地域
農業の利便性を図りつつ、低層住宅の環境を保護するための地域 。建物の制限的には第一種低層住居専用地域に近いです。田園住居地域では床面積500㎡以下であれば、農産物直売所や農家レストランなど農業の利便増進に必要な店舗や飲食店であれば建てることが可能です。田園住居地域は2018年4月に新たに追加された用途地域になります。
【こんな人にオススメです】
農産物直売所や農家レストランで働く人や、既存の農地を使って農業を楽しみたいという人にも向いています。
商業系の2地域の特徴について
⑨近隣商業地域
まわりの住民が日用品の買物などをするための地域で、住宅や店舗のほかに小規模の工場も建てられる。 準住居地域よりさらに制限が緩和され、店舗や事務所、映画館などに床面積の制限がありません。スーパーマーケット、商店街が形成されることもあり、やや賑やかな環境になり日常生活の利便性は高くなります。 床面積150m2以下で危険性がなく、環境を悪化させる恐れがない工場や、床面積300m2以下の自動車修理工場も建てられます。
【こんな人にオススメです】
人や車の往来も増え騒々しくなりますが、日常生活の利便性を求めている人に向いています。日中はあまり家にいなかったり、この地域にある商業施設に勤める人などにも向いています。
⑩商業地域
主として店舗、事務所、商業などの利便を増進するための地域。近隣商業地域よりもさらに緩和されます。住宅は建てられますが、基本的には住環境が重視されることのない地域です。色々な用途の建築物を建てることができるため、周辺環境や隣接地の建築計画などに特に注意しなければなりません。相対的に地価が高くなるため、新築一戸建て住宅が建てられることは少なく、中高層・超高層マンションが多く建設されるエリアになります。
【こんな人にオススメです】
周辺は商業施設やオフィスビル、高い建物が多くなり騒々しくなります。一方で主要な駅や大きな駅が近くにあり、生活の利便性、交通の利便性は高い地域のため、住環境よりも利便性を重視する人に向いています。
工業系の3地域の特徴について
⑪準工業地域
主として環境の悪化をもたらす恐れのない工業の利便を増進するため定める地域。危険性や環境悪化が大きい工場を除き、ほとんどの工場が建てられます。商業地域と並んで用途の幅が広く、マンションの供給も比較的多い地域で、昔からの町工場と混在している例も少なくありません。住宅やホテル、教育施設なども建てられます。
【こんな人にオススメです】
工場で働く人を期待して店舗もできるので生活利便性があり、小学校などの教育施設も建てられるので、工場の騒がしさが気にならなければ生活の利便性を求められる人に向いています。また、地域内の工場に勤めている人にも向いています。
⑫工業地域
主として工業の業務の利便の増進を図る地域。どんな工場でも建てられる地域で、住宅や店舗も建てられますが、ホテルや映画館、病院、教育施設などは建てられません。工場跡地の再開発などで大規模なマンション建設計画や、戸建住宅の分譲地とされることもありますが、環境を悪化させる工場や危険性の高い施設も建てることができ、トラックなどの交通量も多いため、周辺環境には十分な注意が必要となります。
【こんな人にオススメです】
湾岸の地域が指定されることが多く、その場合はたいていは高層マンションが建ちますので、高層階から海や街を眺める生活を送りたい人や、その地域内の工場に勤めている人などに向いています。
⑬工業専用地域
工業の業務の利便の増進を図る地域。公害の発生のおそれが大きい業種も含めて、どんな工場でも建てられます。ただし、工業地としての土地活用を妨げるような用途の建築が原則禁止されています。住宅や店舗、学校、病院、ホテルなどは建てられません。
【こんな人にオススメです】
住宅を建てられないため向いている人はいません。
用途地域についてのまとめ
それぞれの用途地域によって街の景観やにぎやかさ、利便性などが異なります。まずは自分の理想とする暮らし方を検討し、それに合う用途地域かどうか照らし合わせながら土地探しをしてみてもいいかもしれません。松原市の用途地域を調べるにはGoogleやYahoo!で「松原市 用途地域」と検索すれば調べることができます。