松原市で「仲介売却」を
選ぶべき人・選ばない方が良い人
仲介売却は、市場の買主に広く情報を届けて相場以上の価格を狙える方法です。
時間をかけてでも納得の金額で売りたい方、住み替えの資金計画を丁寧に組みたい方、室内の見せ方や広告で価値を正しく伝えたい方に適しています。
一方で、期日が迫っている、早期に現金化したい、内覧対応や価格調整の柔軟性が取りにくい場合は買取の方が適することもあります。
私たちは価格重視か納期重視かを初回相談で明確にし、最適な選択肢をご提案します。
仲介売却の
メリット＆デメリット
不動産の仲介売却のメリット
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MERIT.1
買主への露出が
最大化される -
MERIT.2
反響数が増加し、
内覧・指名問い合わせが増える -
MERIT.3
健全な競争が
生まれやすい -
MERIT.4
高値・好条件での
成約が期待できる
不動産の仲介売却のデメリット
販売には一定の期間と運用コストが伴います。
室内の片付けや簡易補修、写真差し替え、
説明文の見直し、KPIに応じた価格調整など、
細かな意思決定が継続的に必要です。
内覧日時の調整や
プライバシー配慮も欠かせません。
さらに、告知事項や境界・設備状態の整理を
事前に進めないと契約不適合リスクが
高まるため、
準備段階の丁寧さが
安全な取引の鍵になります。
当社は不動産買取専門店では
ございません。
お客様の状況や不動産によって
仲介による高額売却
を実現するお手伝いも行っています！
松原市の市場動向と相場の考え方
価格は駅距離・築年数・面積・間取り・リフォーム歴・前面道路・日当たりなど多面的な要素で決まります。
松原市では「高見の里」や「河内松原」など近鉄南大阪線の駅近マンションは反響が安定し、戸建はカースペースの有無・間口・学区で問合せが上下します。
エリアでは天美・上田・阿保・新堂・一津屋・大堀・三宅・別所などで需給に差があり、近隣の直近成約事例をもとに比準しながら、タイミングに合わせた初期価格を設計します。
仲介売買までの流れ
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STEP01
無料査定（机上・訪問・オンライン）
所在地・面積・築年・成約事例などを基に、机上なら最短即日で相場感を提示。訪問では日当たり・前面道路・傷み・眺望など写真では伝わりにくい価値と減点要素を実測します。オンラインも対応し、希望時期や残債状況を踏まえた手取り額の概算まで共有します。強みとリスクを可視化し、無理に高く・安くに偏らない現実的な目線合わせを行います。
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STEP02
売却戦略設計
想定買主（ファミリー／DINKS／投資）を明確にし、検索帯に合う初期価格と広告導線を設計。SUUMO・HOME’S・自社LP・ローカル配信を組み合わせ、写真・間取り解説・動画の方針を決定します。初期2〜4週のKPI（PV・問合せ・内覧）を設定し、未達時のABテスト→価格微調整の手順を事前合意を行います。住み替えや納期から逆算した公開タイミングも詰めます。
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STEP03
媒介契約
スピードと一体運用重視なら専任系、幅広く併行したいなら一般を選択します。報告頻度・活動範囲・囲い込み回避方針を文書化し、REINS登録・広告出稿ルール・問い合わせ窓口を一本化します。解約条件や広告費の負担、室内写真の公開レベルも事前に確認いただきます。売主さまに不利な“情報の滞留”を避け、透明性のある販売体制を整えます。
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STEP04
準備
登記簿・固定資産税通知書・間取り図・購入時資料等を収集します。必要に応じて測量・境界確認を実施し、越境や地役権の有無を整理します。残置物の撤去や軽微補修・クリーニング・ホームステージングで第一印象を底上げします。設備の不具合・雨漏り歴など告知事項は正確に整備し、付帯設備表・物件状況確認書を準備。鍵管理や近隣配慮も段取りします。
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STEP05
販売開始
主要ポータル・自社LP・SNS・囲い込みなしのレインズ運用で露出を一気に最大化。広角だけに頼らず、生活動線・収納・眺望が伝わる写真と、検索意図に合う説明文でクリック率を高めます。自社ブログやGoogleビジネスプロフィールで指名検索の受け皿も用意します。週次でPV／反響を可視化し、未達なら原稿・写真差替→価格微調整の順で改善します。
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STEP06
反響対応
内覧は動線・時間帯・同時案内の可否を設計し、チェックリストで見せ場と注意点を統一。問い合わせの温度感を可視化し、条件交渉は価格だけでなく引渡時期・残置・付帯設備まで立体的に調整します。買主側のローン事前審査や自己資金の確認を早期に行い、キャンセルリスクを低減。競合物件や市場動向に応じ、最適な落としどころを提案します。
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STEP07
契約〜引渡し
重要事項説明・売買契約では契約不適合責任の範囲を明確化し、付帯設備表・物件状況確認書を確定。引渡しまでの解約予告・引越段取り・残置処理・公共料金精算をタイムライン化します。金融機関との日程調整、司法書士・決済立会い、鍵の受け渡しまで一気通貫で伴走。引渡し後の問合せ窓口も設け、売主さまの不安を残さない運用で締めくくります。
松原市で成果が出る販売戦略
松原市の仲介売却は、初期2〜4週の“立ち上がり”が勝負です。初期価格は検索結果で比較されやすい反響帯に設定し、KPI（PV・問合せ・内覧）が基準未達なら、①写真・説明文・間取り解説の改善、②特設LPの導線最適化、③最小幅の価格微調整の順で機動的に手を打ちます。媒体はSUUMO・HOME’S・自社LPを主軸に、Googleビジネスプロフィールやエリア記事で指名検索の受け皿を強化。写真は広角依存を避け、生活動線・収納容量・家事導線が伝わる構図を重視。必要に応じてホームステージングや簡易リフォームで“買う理由”を増やし、初期反響を面で取りにいきます。
媒介契約の選び方と注意点
専属専任・専任・一般は、報告頻度・運用一体感・意思決定速度に差が出ます。短期で結果を狙うなら専任系が有利ですが、当社はいずれの形でも囲い込みを行わない透明運用を徹底。REINS登録、反響窓口の一本化、問い合わせ返信SLA、週次の活動レポート（PV・反響・内覧・価格示唆）を契約時に文書化します。写真公開レベルや広告費負担、他社併用時のルール、解約条件も事前共有し、途中で仲介→買取切替や価格・販促のピボットが必要になった場合も、データに基づく提案で素早く合意形成。売主さまに不利な情報の滞留や利益相反を抑え、納期と価格のバランスを最適化します。
費用・税金・手取り額の考え方
主な費用は仲介手数料、登記関係、印紙、測量・境界、残置撤去、簡易補修・クリーニング、引越費用など。税金は譲渡所得の有無と居住用3,000万円特別控除、所有期間（短期／長期）で変動します。当社は初期段階で残債・繰上償還手数料・精算項目まで含む手取り額シミュレーションを提示し、費用対効果が低い出費は最小化、価格に跳ね返る投資（写真・整備・情報整備）に集中する設計をご提案。税務が絡む部分は税理士と連携し、控除適用の可否、申告時期、必要書類まで個別にご案内。売却後の資金計画（住み替え・返済）も併せて最適化します。
松原市の
での売却ノウハウ
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住み替え
売り先行は手取り額と返済計画が早期に確定し、資金リスクが低い一方、仮住まいが必要な場合があります。買い先行は住環境の最適化を優先できますが、二重ローンや空室コストが課題。つなぎ融資の可否、引渡・入居日の調整、残置やリフォームの段取りまで一体設計し、家計キャッシュフローと納期から最適解を提示します。
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相続・空き家
固定資産税や管理費、老朽化リスクを踏まえ、保有・活用・売却の三択を数値で比較。相続登記、遺産分割協議書、代表相続人の決定など法的手続きを整理し、境界・測量・残置整理も同時進行。居住用3000万円特別控除の適用可否、修繕の要不要、近隣説明の方法までを含め、費用対効果と手残り額の観点からベストな実行時期を設計します。
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ローン残債・滞納
残債超過や滞納がある場合は、金融機関と早期に協議し、売却価格・返済計画・引渡時期をすり合わせます。任意売却となるケースでは、買主ローン事前審査の厳格化、債権者同意、差押え回避のスケジューリングが重要。査定・想定手取り・必要費用を一枚にまとめた意思決定シートで、時間切れと条件悪化を防ぎ、現実的な出口を確保します。
よくあるトラブルと回避策
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01
契約不適合・開示不足
設備不良や雨漏り履歴、近隣トラブルなどの開示不足は、補修・減額請求の火種に。販売前に動作確認・点検を行い、付帯設備表と物件状況確認書で“分かる範囲”を正確に記載します。写真と説明文にも状態を反映し、期待値のズレを解消。アフター対応の範囲や免責条件は契約書で明確化し、紛争コストと心理的負担を未然に抑えます。
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02
ローン特約解除・手付流れ
買主ローン否認で白紙解除となると、販売機会ロスが発生。事前審査取得済みを内覧段階から原則化し、資金計画・自己資金・勤続年数等を確認します。特約期日と引渡時期は余裕を持って設計し、代替買主候補のプールや再公開手順も準備。手付流れの条件、違約時の扱い、再販売の価格・販促計画を事前合意することで、損失を最小化します。
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03
境界・越境・測量
境界未確定や越境物の放置は、決済直前の紛糾要因。早期に現況測量・越境確認を行い、覚書・是正計画を売主買主・近隣間で合意します。私道持分や再建築性、セットバックの要否もチェックし、建築可否の不確実性を解消。図面・写真・合意書類をパッケージ化して共有することで、金融機関審査の通過率と買主の安心感を高めます。
不動産売却の
査定評価のポイント
不動産会社が提示する「物件の査定額」は誰もが気になるものです。
思っていたより高くても安くても、「本当にそれは適正なの？」と不安に感じることがあるでしょう。
ここでは、不動産会社が物件の査定でどのような点を確認しているのか、評価を左右するポイントをわかりやすくご紹介します。
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周辺の環境
周辺環境は査定に大きく影響します。駅や商業施設、学校などの公共施設が近くにある物件は、良い立地と評価され、査定額が高くなりやすいです。
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日当たり
湿気の多い日本では、日当たりの良さが重要なポイントです。南向き物件やひな壇物件は日当たりが良く、高評価されることが多いです。
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隣接する道路
土地と接する道路の方位も査定に影響します。南面道路や角地は高評価になりやすいのに対し、北面道路や建物に囲まれた土地は評価が下がりやすい傾向があります。
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土地の形
一般的に、長方形の土地は建設しやすく、日照時間も長いため評価が高くなります。一方、変形地や狭小地は建設が難しく、評価が上がりにくい傾向があります。
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幅員
建築基準法では、幅員4m以上の道路に2m以上接した土地でなければ建物を建設できないと定めています。そのため、幅員が4m以上の道路に面している土地は、購入後の自由度が高く、評価も高くなります。
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物件の状態
中古物件では、築年数や設備の状態が査定に影響します。一方、更地の売却では、土地に不要な物があると査定評価が低くなりやすいです。
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社会的・経済的状況
土地は社会や経済の動きに影響されやすく、将来的に発展が見込まれる地域の土地は高評価になりやすいです。また、増税などの予定によっても評価が変わる可能性があるため、確認しておくことが重要です。
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不動産売却の査定評価を
良くするコツ
立地、日当たり、土地形状などはたとえ評価を下げる可能性があるとしても、変えることはできません。
社会的・経済的状況は物件そのものの特性ではありませんが、こちらも所有者様がコントロールは不可能です。
しかし、査定評価が不変で絶対に変えられないかといえばそうではありません。
査定前にちょっとした工夫で評価を良くできる可能性があります。
いくつかまとめますので参考にしてみてください。
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生き生きとしたインテリア
築年数が経っていても大切に住まれている物件は、清潔感や所有者のセンスが感じられ、購入後の生活をイメージしやすくなります。内見時に幸せな生活が伝わる雰囲気は大きなアピールポイントとなり、査定額のアップにもつながる可能性があります。掃除やインテリアの充実が不動産売却に良い影響を与えるので、ぜひ試してみてください。
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水回りの清潔さ
トイレやキッチン、浴室などの水回りはカビや臭いが発生しやすい場所です。これらが汚れていると、「大切に使われていない」「見た目以上に劣化している」と判断される可能性があります。印象を良くし、査定評価をアップさせるためにも、水回りは清潔に保ちましょう。
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臭いや汚れ
誰もが感じる「他人の家の臭い」。多少なら気になりませんが、ペット臭やタバコ臭は多くの人にとって悪臭です。こびりついた臭いはとれにくく、査定に影響する可能性が高いです。査定評価をアップさせるためにも、消臭対策をしっかり行いましょう。
物件種別ごとの
売却成功のポイント
戸建住宅、マンション、土地とそれぞれの物件種別ごとに買取・売却成功のポイントが違います。
それぞれどのような点をすべきか、
まとめてご紹介いたします。
戸建住宅を売却させる
成功のポイント
戸建の売却を成功させるためには、地域相場の確認と不動産会社の選定が重要です。また、売主様自身が物件の魅力を理解しておくことも大切です。
地域相場を把握
不動産には地域ごとに相場があります。不動産情報サイトやチラシを活用し、所有物件のある地域の相場をチェックしておきましょう。立地・土地面積・間取りなど、類似する物件がどの程度の価格で売られているかを事前に確認しておいてください
自分の物件の魅力
戸建は物件の魅力が価格や売却期間に大きく影響します。交通の便や日当たりなどの周辺環境や立地はもちろん、築年数や間取りなど建物そのものの状態も把握しておきましょう。こうしたアピールポイントを把握しておくことで、内覧時に購入希望者へスムーズに伝えることができ、信頼感を得やすくなり、売却がスムーズに進みます。
信頼できるパートナー
大切な物件の売却パートナーとして、不動産会社は戸建住宅の取引を得意とする会社を選んでください。
⚫︎使用している宣伝媒体は何なのか？
⚫︎地域だけでなく広範なネットワークを活用し、販売活動をどのように進めているか？
⚫︎進捗報告の頻度と内容に納得いくか？
マンション売却の
成功のポイント
マンションは戸建住宅とは異なり、住み替えや住宅ローンが絡むことが少なくありません。そのため、マンション特有の成功ポイントがあります。
相場の理解
不動産には相場があり、地域相場とかけ離れた価格では売れにくくなります。不動産情報サイトやチラシなどを確認し、立地や築年数、間取りなどが類似するマンションの販売価格をチェックしておきましょう。複数の物件とその価格を比較することで、その地域の妥当な売却価格が見えてきます。
不動産会社選びが大切
不動産会社は売主様の重要なパートナーです。売買が得意な会社を選び、広範なネットワークを持つことがポイント。売主様の希望を聞き、利益を最大化するサポートを提供する顧客優先の会社を選びましょう。
アピールポイントをまとめる
売主様も購入希望者様も、「本当に住みやすいか？」という不安を持っています。その解消には、実際の住人の生の声が効果的です。内覧時には魅力を伝え、図面にないポイントも前もって整理しましょう。生の声が心に響けば、理想の売買条件が実現します。
土地売却を成功させるため
のポイント
不動産会社は土地売却に強いところを選ぶこと。土地の売却をスムーズに進めるためには、賃貸管理に特化した会社ではなく、不動産売買、特に土地売却に強みを持つ会社を選ぶことが重要です。担当者の実績や知識、経験を確認し、適切な質問を行いましょう。地域密着の会社なら地域の相場や土地の過去の売買動向を把握しています。信頼できるパートナーを選んで、成功した土地売却を目指しましょう。
情報力のある不動産会社を選ぶ
⚫︎宅地造成
⚫︎鉄道建設
⚫︎道路建設
⚫︎基準地価の発表
⚫︎都市再生特別措置法区域の指定
⚫︎オリンピック等注目される出来事
松原市の不動産売却で
よくある質問
不動産を売りたいけど、わからないことだらけ。。
そんなみなさんからよくいただく
ご質問をまとめました♪
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Q
不動産が売れるまでの期間は、どれくらいですか？
A
当社での不動産売却は、ご相談からご成約、お引き渡しまで、1ヶ月～6ヶ月を目安としています。
契約を結んでから販売開始までは、準備に約1週間程。売却に向けた営業活動は、1ヵ月～3ヶ月行われることが一般的で不動産によっては時間を要することがあります。
また、売買契約後、残金決済までに1週間程度かかり、購入者のローン審査には1ヶ月程度かかります。 -
Q
不動産売却査定は無料ですか？
A
もちろん無料です。不動産査定には大きく分けて簡易査定と訪問査定があります。
周辺の類似事例と売却予定の不動産を比較して、3カ月以内に売れると想定した「査定価格」を行います。 -
Q
不動産売却査定にはどのくらい時間がかかりますか？
A
簡易査定は、一般的に30分〜1時間程度、訪問査定は不動産の営業担当者が実際に現地を30分程度確認した後、役所や法務局で法規制やインフラ状況を調査する時間がかかります。
最終的に、不動産売却査定書をご提示するまでは、通常数日かかります。 -
Q
売却か賃貸に出すか迷っていますが、どちらが良いですか？
A
将来的に再度居住する（又は親族が居住するなど）可能性がある場合は賃貸に出し、再度居住する予定がなければ不動産売却をおすすめします。
不動産を売却するのか賃貸に出すかは、ご家庭の事情や不動産によっても変わる可能性があるので、ぜひ当社へご相談ください。 -
Q
売却予定の不動産に住みながら売りに出すことはできますか？
A
もちろん、可能です。
売却予定の不動産が中古物件の場合、多くのお客様が住みながら不動産売却を行います。